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1、已经经过强制性标准审查确认合格的房屋，在出现质量问题后，开发商能否据此免责？案例：杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案来源：《最高人民法院公报》2010年第11期（总第169期）裁判摘要：一、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。2、房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积不相符的，如何处理？来源：《最高人民法院公报》2004年第10期（总96期）裁判摘要：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、商品房预售合同没有约定违约金支付期限的，针对违约金的诉讼时效应从何时起算？案例：泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案审理法院：最高人民法院（2005）民一终字第85号 来源：《最高人民法院公报》2008年第2期（总第136期）裁判摘要：按照双方当事人在《商品房预售（预购）合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿（集团）公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的 0.2‰累加计算。泛华公司上诉提出人寿 （集团）公司从未催促泛华公司交付房屋，其关于违约金的主张已经超过诉讼时效，不应支持。结合本案查明事实分析，人寿（集团）公司购买泛华大厦的目的系为解决办公用房之需，因泛华公司一直未能交付讼争房屋，人寿（集团）公司至今仍于他处租赁房屋办公。于此情形下，依泛华公司的上诉主张人寿（集团）公司于房屋交付期限届至后长期不主张权利，既不符合本案《商品房预售（预购）合同》的订立目的，亦有违常理。且泛华公司于上诉请求中一方面主张，根据相互往来函件，双方已对交房期限达成了新的变更，另一方面又认为双方对交房事宜从来没有协商过，人寿（集团）公司从未催促过泛华公司交付房屋。该两项上诉主张，前后表述矛盾，本院不予采信。 2004年4月14日，中国人寿重庆分公司向泛华公司发出《关于催交我司购买的办公用房的公函》的函件，要求泛华公司于 2004年6月底前交付竣工验收合格的房屋，对此泛华公司予以拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。4、在商品房预售合同中，对于所购房屋有明显瑕疵的，业主主张已提交过书面异议，而开发商拒不提交相关证据的，是否可以认定业主主张成立？来源：《最高人民法院公报》2006年第2期（总112期）裁判摘要：对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。5、交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，开发商是否可以以政府有关部门的审核批准为免责理由？来源：《最高人民法院公报》2006年第2期（总112期）裁判摘要：根据《合同法》第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。6、开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的，该房屋买卖合同是否有效？案例：徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案来源：《最高人民法院公报》2013年第12期（总第206期）裁判摘要：房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。7、如何判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同？案例：张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案 来源：《最高人民法院公报》2012年第11期（总第193期）裁判摘要：预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。8、当事人双方针对将来商品房买卖而签订的《认购意向书》的法律性质如何界定？案例：仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案来源：《最高人民法院公报》2008年第4期（总第138期）裁判摘要：在商品房买卖中，由于订立合同的条件尚未成熟，交易双方往往通过签订《认购意向书》来对将来房屋买卖进行预先约定。《认购意向书》的签订是建立在将来商品房买卖合同（本合同）基础上的，目的是享有房屋优先购买权。因此，《认购意向书》具有预约合同的性质。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人违反意向书约定的义务致商品房买卖合同的谈判、磋商不能进行的，构成违约，应依法承担相应的违约责任。
