房屋违法强制拆除的赔偿标准
--李向巨不服哈尔滨市道外区政府房屋拆迁管理案
作者︱于志远（哈尔滨市中级人民法院）
原载︱中国审判案例要览（2010年行政审判案例卷）
（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2008）南行初字第68号判决书。
二审判决书：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2009）哈行终字第18号判决书。
2.案由：不服房屋拆迁管理。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：李向巨。
委托代理人：沈殿连。系上诉人之妻。
被告（被上诉人）：哈尔滨市道外区人民政府。
法定代表人：于沐淋，哈尔滨市道外区人民政府区长。
第三人：哈尔滨市道外区城市建设局。
法定代表人：库志强，哈尔滨市道外区城市建设局局长。
4.审级：二审。
5.审判机关和审判组织
一审法院：黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘显军；代理审判员：姜再会；人民陪审员：战爽。
二审法院：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吕诚；审判员：王立新；代理审判员：隋国庆。
6.审结时间
一审审结时间：2008年11月9日。
二审审结时间：2009年4月5日。
（二）一审诉辩主张
1.被诉具体行政行为
2005年8月21日，道外区政府以其临设机构哈尔滨市道外区拆迁指挥部的名义向李向巨送达了强制拆除通知，限李向巨2日内搬迁完毕。原告到期未搬迁，第三人于同年8月24日将李向巨的房屋强制拆除。
2.原告诉称
被告与第三人强制拆除原告住房的行为已被法院确认违法，为此，原告请求法院判令被告赔偿原告房屋损失752000元，房屋装修费68800元，契税及房产交易管理所收费15636元，住房维修金15636元，物品损失6700元，租房费及中介费21810元，房屋赔偿款自2005年8月至本案执行终结止的利息，煤气管道安装费2500元，搬家补助费1154元，搬迁奖励5000元，残疾人困难补助10000元，有线电视、电话迁移费98元。被告如不同意赔偿原告房屋损失752000元，也可赔偿原告同等条件的房屋。
3.被告人辩称
不同意原告的诉讼请求，原告诉求的项目和数额均无法律依据，请求法院按照评估结果确定赔偿数额。
（三）一审事实和证据
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院经公开审理査明：2005年7月15日，哈尔滨市房产住宅局向第三人颁发了哈房拆许字（2005）第026号房屋拆迁许可证，并于同日作出哈房拆许复字[2005]第026号房屋拆迁批复，准予对道外区北十八道街65号，北十九道街40号至50号，52号1至4单元，52-1号1至3单元，北新街43号至61-1号所含范围实施拆迁。原告所有的位于哈尔滨市道外区北十九道街42号1单元4层1门的房屋在上述拆迁范围内。因原告与第三人未达成拆迁补偿安置协议，2005年8月21日，被告以其临设机构哈尔滨市道外区拆迁指挥部的名义向原告送达了强制拆除通知，限原告2日内搬迁完毕，第三人于同年8月24日将原告的房屋强制拆除。2007年5月31日，原告以哈尔滨市道外区人民政府为被告，哈尔滨市道外区城市建设局为第三人向哈尔滨市道外区人民法院提起行政诉讼，请求确认被告作出的拆除通知违法并赔偿损失。2007年7月25日，哈尔滨市中级人民法院指定上述案件由南岗区人民法院审理。南岗区人民法院审理后于2007年11月20日作出（2007）南行初字第99号行政判决，确认被告2005年8月21日以其临设机构哈尔滨市道外区拆迁指挥部的名义对原告作出的强制拆除通知违法。原、被告对一审判决均不服，提起上诉，哈尔滨市中级人民法院再审后认为，原审法院确认拆除通知违法正确，但对原告的赔偿请求未予审理不当，并分别作出（2008）哈行终字第54号行政判决及（2008）哈行终字第54-1号行政裁定，维持了南岗区人民法院（2007）南行初字第99号行政判决主文确认被告2005年8月21日以其临设机构哈尔滨市道外区拆迁指挥部的名义对原告作出的强制拆除通知违法一项，将原告诉被告及第三人行政赔偿部分发回南岗区人民法院重审。
另查明，原告房屋的建筑面积为115.46平方米，动迁时估价每平方米单价2387元。自2005年8月份起原告开始租房居住，每月租金600元，原告租房时交纳中介费210元。2006年3月29日，第三人就房屋拆迁补偿问题答复原告，表示同意给付原告房屋补偿275603.02元，装修补偿20000元，搬家费1154.6元，电话、煤气、有线电视补偿费合计1298元，搬家奖励5000元，以上共计303055.62元。2007年3月27日，第三人作出关于李向巨同志上访问题的处理决定，表示考虑到由于强拆给原告造成了一定的经济及精神损失，决定给予一次性补助90000元。因双方未达成协议，上述答复及决定未实际履行。
再查，哈尔滨光太房地产开发有限责任公司2005年7月17日向上述动迁范围内的居民发放购房须知，表示被拆迁居民签订“拆迁货币补偿协议”后，如购买“道外二十道街小区”三街区301、303、308栋商品房，原房拆迁建筑面积享受标准价格每平方米2200元的优惠，优惠时间20天，以上房屋楼层差价四层增加15%。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋所有权证，证明房屋所有权人是原告；
2.关于李向巨同志上访问题的处理决定，证明第三人报请被告后，决定在房屋估价基础上，另给原告一次性补助90000元；
3.关于被拆迁人李向巨房屋拆迁补偿问题的答复，证明第三人同意补偿原告303055.62元；
4.租房协议书2份，证明原告从2005年8月份起，租房共花去21600元，并交了210元中介费；
5.房地产分户估价报告书1份，证明原告房屋的市场价值为275603元。
（四）一审判案理由
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院经审理认为：被告作出的强制拆除通知已被确认违法，对因违法行为给原告造成的损失被告应予赔偿，赔偿金额应为原告因拆迁可得补偿款与房屋被强制拆除后租房的花费之和。拆迁可得补偿款参照第三人同意给付原告的拆迁补偿303055.62元及一次性补助90000元确定。原告的其他请求，无法律依据，不予支持。
（五）一审定案结论
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第二十五条第一款、第二十八条第（七）项之规定，作出如下判决：
1.被告哈尔滨市道外区人民政府于本判决生效后10日内，赔偿原告李向巨拆迁补偿款393055.62元。
2.被告哈尔滨市道外区人民政府于本判决生效后10日内，赔偿原告李向巨2005年8月24日至2008年8月23日的租房花费21600元、房屋中介费210元。
3.驳回原告李向巨的其他诉讼请求。
（六）二审情况
1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
根据行政诉讼法、物权法、国家赔偿法的相关规定，应以上诉人全部实际损失的事实为依据，根据该地段商品房整套销售市场成交价格计算赔偿数额。应按私产商品房128.76平方米按每平方米销售4200元计算；加上楼层差价20%及朝向费（2460元），合计662025.00元。
（2）被上诉人辩称
按2378元每平方米评估作价的拆迁款当年完全可以购买新房，但上诉人始终不同意补偿结果，过错应由上诉人承担，上诉人按照房价上涨增加请求没有依据。
2.二审事实和证据
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院经公开审理査明：原审判决对第三人建设局提供的房地产分户估价报告书的证据采信有误。经査，在强拆期间，李向巨不同意对其房屋价格的评估结论，已书面申请复估，但强拆单位及评估机构未依建设部[2003]234号《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条、第二十一条第一款的规定予以答复及复核估价。并且，道外区人民政府未及时依法给予李向巨经济补偿，至原审判决时，该估价报告所确定的价额已不足以弥补李向巨恢复原居住状况所需资金。因此，对该份证据二审不予采信。法院依法调取了哈尔滨光太房地产开发有限责任公司出具的关于道外区滨江凤凰城小区多层房屋销售价格的说明，证明该小区的多层房屋销售价格至2008年11月末为4000元每平方米，四层加价18%，阳台计算面积，不含朝向费。经庭审质证，被上诉人及第三人无异议。上诉人李向巨主张其了解的销售价不是4000元每平方米，而是4500元每平方米以上，但没有提供证据证明。二审对该价格说明予以采信。
对于原审判决认定的其他事实，当事人各方无异议，予以确认。
上述事实有下列证据证明：
（1）李向巨复估申请，证明原告申请过复估。
（2）关于道外区滨江凤凰城小区多层房屋销售价格的说明，证明该小区的多层房屋销售价格。
3.二审判案理由
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院经审理认为：（1）李向巨的原住房为其自购的商品房，被违法拆除后，其应得的住房损失赔偿数额应按能够购置与其原居住状况同类的商品房计算。作为被拆迁人，李向巨有权对房产估价结论和拆迁补偿数额提出异议，迁拆方没有依照法定方式和程序处理李向巨的异议，导致拆迁纠纷未能及时解决，对此不能归责于李向巨。此后商品房价格上涨，李向巨主张按上涨后的价格计算赔偿数额，合理合法，依法应予支持。比照同类地区、同类房屋，现阶段房屋的价格计算，以哈尔滨光太房地产开发有限责任公司出具的证明为据，李向巨的房屋建筑面积为128.76平方米（含阳台面积），四层按4000.00元每平方米加价18%，李向巨此项应得赔偿款合计607747.20元。李向巨主张的朝向费没有法律依据，不予支持。（2）李向巨请求判令区政府赔偿原商品住房装修费用68800.00元；区政府强拆时的物品损失6700.00元。包括冷暖风机、水缸、电视稳压器、铁圆凳子、折叠椅、单元电子门、书籍、鞋、衣服等。经查，对李向巨的房屋装修状况，原审第三人未予委托评估作价，区政府在强拆时又未对房屋装修状况以及室内物品保全证据。现原物已灭失，不能重新评估，李向巨所提出的实际损失未超出合理范围，区政府也没有提出反驳证据，故对李向巨的请求予以支持。（3）李向巨请求判令区政府赔偿1.5%的商品房私产契税和0.5%房产住宅交易所收费，合计1230元，赔偿商品住房维修金2%（12921.30元）。契税、维修基金，不属直接损失，不属于行政赔偿范围，李向巨此项请求没有法律依据，不予支持。（4）李向巨请求判令赔付临时租房费每月600元×24个月加房屋中介费用210.00元，合计14610.00元。经査，李向巨尚未得到赔偿款，现仍租房居住。李向巨的房租支出为获得赔偿前的实际损失，应计算至赔偿义务机关实际给付赔偿款之日。原审判决赔偿24个月的房租损失不足，应予调整。（5）李向巨请求判令区政府赔偿其他款项，包括煤气管道费2500.00元，搬家补助费1154.00元，搬迁补助（奖励）5000.00元，残疾人困难补助1万元，有线电视迁移、电话迁移费计98.00元，合计18752.00元。煤气建设安装费、搬家补助费、残疾人补助费，有线电视、电话迁移费，属于补偿拆迁应得的范围，亦应当计入本案赔偿范围。但关于提前搬迁的奖励费，因李向巨未与拆迁人达成补偿协议，并拒绝搬迁，故对李向巨索要该项奖励费的请求不予支持。（6）李向巨请求判令区政府赔偿应得房屋补偿款的利息损失。李向巨请求赔偿的利息不属于直接损失，且不属于行政赔偿的范围，此项请求不予支持。
4.二审定案结论
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第二十五条第一款、第二十八条第（七）项，《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、第六十一条第（三）项的规定，作出如下判决：
（1）撤销南岗区人民法院（2008）南行初字第68号行政赔偿判决第一、二项。
（2）维持南岗区人民法院（2008）南行初字第68号行政赔偿判决第三项。
（3）道外区人民政府赔偿李向巨房屋损失款计607747.20元。
（4）道外区人民政府赔偿李向巨房屋装修款及其他实际损失计75500.00元。
（5）道外区人民政府赔偿李向巨租房费按每月600.00元计算，自2005年8月5日起至给付之日止，及中介费210.00元。
（6）道外区人民政府赔偿李向巨煤气管道费、搬家补助费、残疾人补助费、有线电视、电话迁移费，计13752.00元。
（7）以上第三、四、五、六项赔偿款，由道外区人民政府在本判决生效后30日内给付李向巨。
（七）解说
房价上涨后，行政机关应参照违法行为发生时的房价确定赔偿金额，还是应参照房价上涨后同类房屋重置价格确定赔偿金额？
一种意见认为：房价上涨后，也应参照违法行为发生时的房价确定赔偿金额。理由如下：第一，原告房屋位于道外区十九道街，动迁时拆迁人每平方米拟补偿2387.00元。同时，哈尔滨光太房地产开发公司表示被拆迁人购买道外二十道街小区商品房享受每平方米2200.00元优惠，尽管楼层差价四层加价15%，但加价后每平方米仅为2530.00元，仅比每平方米补偿款高143元，原告完全可用补偿款在相同地段重新购置商品房。原告之所以拒绝签订拆迁补偿安置协议并要求复估，根本意图是在本已合理的补偿数额之上谋取更高利益。如果房价上涨后，参考房价上涨后同类房屋价格确定赔偿金额，其他被拆迁人也会效仿原告即使对其给予合理补偿仍拒签补偿安置协议以谋求更高利益，这样会严重影响旧城改造的效率。第二，在补偿款数额合理情况下，原告不仅拒绝接受，而且未积极采取措施避免损失扩大，反而坐视房价上涨，导致损失几乎扩大一倍，对此原告具有过错，据此，对于损失扩大部分，原告应自行承担。第三，1994年《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第（七）项规定：“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”拆除房屋时，原告的直接损失与拆迁补偿大体相当，不应包含损失扩大部分。
另一种意见认为：房价上涨后，应参考房价上涨后同类房屋重置价格确定赔偿金额。理由如下：第一，在日常生活中，评判某种商品的价格是否合理，并非是绝对客观的，往往掺杂着复杂的主观心理因素。尤其对于作为普通百姓财富主要构成部分的房产价格，在众多被拆迁人与拆迁人中当然难以形成绝对统一的认识，任何一方均有通过合法途径维护自身主张的权利。关于确保补偿公平与提高拆迁效率的平衡问题，涉及拆迁工作的多部法律规范对此均进行了相关的制度设计，如《城市房屋拆迁管理条例》的第十五、十六、十七条，《城市房屋拆迁工作规程》的第十四、十五条，均是侧重提高拆迁效率。相应地，保障公平的制度设计也不可缺少，复估、裁决要求即是这方面的体现。因此，允许被拆迁人申请复估是公平与效率平衡后的结果，不能随意摒弃。第二，认定原告对于损失的扩大具有过错需要具备两个前提：首先，原告能够准确、肯定地预见到房价在此期间会迅速上涨。显然，这个基础性要求就是极为苛刻的。其次，即使原告能够预见到房价上涨，他也要有足够充足的财力来购买住房。在区政府实施违法拆除行为后，继续要求被拆迁人完成上述两项自助行为是不合理的，完全打破了行政主体与行政相对人权利义务关系的平衡，给行政相对人施加了过重的义务。第三，《中华人民共和国国家赔偿法》关于“直接损失”的规定过于原则，反映到具体案例中，由于诉讼程序历时较长，结合物价的波动，结合同一物品在不同时间段使用价值的变化，对于如何确定直接损失往往争议较大。笔者认为我国有关拆迁行为的法律规范，其立法目的在于规范拆迁、维护被拆迁人利益，基于此，违法拆迁案件中的被拆迁人的直接损失应依据重置房屋所需费用来确定，否则，就会出现积极维权反而损失会加剧、违法拆迁反而代价减小的不当局面。
二审判决采纳了第二种意见，认为：针对李向巨原房屋及损失的客观情况，拆迁时的评估报告已经不能满足其赔偿请求。原审法院确认道外区人民政府赔偿李向巨的实际损失金额过低，不足以弥补李向巨被拆迁房屋的实际损失。应根据李向巨在原审法院提起行政诉讼时的请求及应得的各项补偿的标准，按现行市场价格计算实际损失的金额。
